Koronavirüsün Kira Sözleşmelerine Etkisi

Güncelleme tarihi: 25 Şub 2022

KORONAVİRÜS (COVİD-19) TEDBİRLERİNİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ HAKKINDA BİLGİ NOTU

Bilindiği üzere, Covid-19 (Corona) virüsü olarak bilinen solunum yolu bulaşıcı hastalığı ile ilgili olarak 2.03.2020 tarihinde Dünya Sağlık Örgütü (DSÖ) tarafından Pandemi (Salgın Hastalık) ilan edilmiş ve küresek risk seviyesi “yüksekten”, “çok yüksek” seviyesine çıkarılmış, ayrıca “Uluslararası Kamu Sağlığı Acil Durumu” ilan edilmiştir. Ülkemizde hastalığın tespit edildiği 10.03.2020 tarihinden bugüne vaka sayısı artmaya devam etmekte olup, ilgili resmi ve özel kurumlar tarafından sokağa çıkma yasağı da dâhil olmak üzere olağanüstü tedbirler uygulanmaya devam etmektedir. Bu doğrultuda da, T.C Sağlık Bakanlığı bünyesinde oluşturulan “Yüksek Bilim Kurulunun” ve Sayın Cumhurbaşkanımız tarafından kararname ve genelgeler marifetiyle hastalığın yayılmaması için açıklanan önlemlerin bir kısmı; zorunlu olmadıkça toplu alanlarda bulunulmaması, çalışma hayatının uzaktan çalışma modeline dönmesi, tüm kamu/özel toplantı ve davetlerin iptal edilmesi, umuma açık eğlence ve istirahat yerlerin kapanması, iki kişinin dahi yan yana gelmemesi, hafta sonları sokağa çıkma yasağı uygulanması ve evlerden çıkılmaması şeklindedir.

Diğer yandan, Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) yönetimi, Sayın Cumhurbaşkanımızın alınacak önlemleri açıkladığı konuşmasında yer alan “evinizden çıkmayın” tavsiyesi uyarınca, halk sağlığı için toplum ve perakendecinin de taleplerini dikkate alarak AVM’lerin kapatılmasına yönelik bir tavsiye kararı almış, kiracılara da gerekli kolaylıkların sağlanacağını kamuoyu ile paylaşmıştır.

İlaveten, Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) yönetimi de almış olduğu kararda, COVID-19 virüsünün hızlı bir biçimde yok olması adına diğer ülke örneklerindeki gibi can kayıplarına yol açmadan ivedi ve kalıcı çözüm için ülke genelinde açık kalması zorunlu olan sağlık, lojistik hizmetleri ile gıda ve temel ihtiyaç ürünleri satış noktaları dışındaki tüm ticari alanların, alışveriş merkezleri, yeme içmeişletmelerinin kapatılması kararının ivedilikle alınmasını desteklediklerini ve beklediklerini vurgulamış, bünyelerinde yer alan alışveriş ve yaşam merkezlerinin de, perakendecilerin kapalı kaldığı dönem boyunca kapanan işletmelere kira faturası düzenlenmemesi ve kira alınmaması yoluyla destek olacaklarını ilettiklerini belirtmiştir

Bu itibarla hem alışveriş merkezlerinde veya çarşılarda yer alan işyerleri hem de müstakil işyerleri bakımından kira sözleşmelerin de uygulama alanı bulabilecek TBK m. 136 ifa imkânsızlığı ve TBK m.138. uyarınca aşırı ifa güçlüğü müesseslerinin tartışılması gerekmektedir.

1. Covid-19 mücbir sebep oluşturur mu?

Öncelikle Yargıtay içtihatları uyarınca mücbir sebep tanımı üzerinde durulacaktır.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 15.12.2014 tarih, 2014/13893 E. ve 2014/19777 K. Numaralı kararında;

“Mücbir sebep bir sorumluluğun yerine getirilmesini veya bir hakkın veya hukuksal imkânın veya kanuni bir avantajın kullanılmasını veya talep edilmesini, kısmen veya tamamen, geçici veya daimi surette engelleyen, bu niteliği dolayısıyla sorumluluğu kaldıran veya yerine getirilmesini, süresini ve vadesini geciktiren veya sorumluluğun niteliğini değiştiren, bir hakkın veya hukuksal imkânın veya kanuni bir avantajın kullanılmasına ilişkin sürelerin yeniden tanınmasını, sürelerin uzatılmasını veya eski hale iade edilmesini gerekli ve zorunlu kılan, kişinin önceden beklemediği, öngöremeyeceği ve tahmin edemeyeceği, beklese ve tahmin etse bile, kişilerin alabilecekleri her türlü tedbirlere rağmen meydana gelmesini engelleyemeyeceği, kişilerin tedbir alma ve ihmalde bulunmama yükümlülüklerini aşan nitelikte ve ağırlıkta olan, dıştan gelen, olağan üstü, olağan dışı ve mutad ve devamlı olanın dışında gerçekleşen nitelikte bir olay, olgu veya durumdur”

Aynı yönde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27.06.2018 tarih, 2017/11-90 E. ve 2018/1259

Numaralı kararında;

“Bu noktada “mücbir sebep” kavramı üzerinde kısaca durulmasında fayda vardır.

Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır ( Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 582 ). Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.

Yukarıdaki açıklamadan da anlaşılacağı gibi mücbir sebebin bir takım unsurları vardır. Öncelikle mücbir sebep, zorlayıcı bir olaydır. Bu olay doğal, sosyal veya hukuki bir olay

olabileceği gibi insana bağlı beşeri bir olay da olabilir. Bu olay, zarar verenin faaliyet ve işletmesi dışında kalan bir olay olmalıdır. Mücbir sebep sebebiyle zarar veren, bir davranış normunu veya sözleşmeden doğan bir borcu ihlal etmiş olmalıdır. Yine mücbir sebep, davranış normunun ihlali ya da borca aykırılığın sebebi olmalı ve kaçınılmaz bir şekilde buna yol açmış olmalıdır. Kaçınılmazlık kavramı, mücbir sebep yönünden karşı konulmazlık ve önlenemezlik kavramını da kapsar. Mücbir sebebin bir diğer unsuru ise öngörülmezliktir.”

Görüldüğü üzere salgın hastalık hususu Yargıtay içtihatları uyarınca mücbir sebep olarak nitelendirilmektedir. Söz konusu halin öngörülemez, önlemez ve karşı konulamaz olan bir salgın hastalık olarak değerlendirilmesi gerektiğinden, idarece alınan kararlar münasebetiyle sözleşmesel edimlerin yerine getirilmesi sözleşmenin başlangıcında yer almayan ve kusurun bulunmadığı bir halden dolayı mümkün olmamaktadır. Bu noktada ülkemizde yaşanan salgın hastalık hadisesinin ilgili Yargıtay kararları da dikkate alınarak mücbir sebep olarak değerlendirilecektir.

2. Mücbir Sebep Halinin Kira Sözleşmelerine Etkisi

Genelge ve/veya toplu işyerleri yönetimlerinin kapatma kararı almak suretiyle kapanan işyerlerini ayrı, kapatma kararı almayan veya müstakil işyerlerini ayrı olmak üzere değerlendirme yapacağız. Öncelikle konut kiraları bakımından pandeminin ifa imkânsızlığı veya aşırı ifa güçlüğüne yol açmayacağını görülmektedir. Konut bakımından kiraya verenin kiralananı elverişli durumda bulundurduğu ve kiracının da yaşamını idame etmek için konutu kullanmak durumunda olduğu aşikârdır. Bu nedenle yukarıda arz edilen ayrım çerçevesinde yalnızca işyerleri bakımından değerlendirme yapılacaktır.

2.1. Genelge İle Kapatılan veya Toplu İşyerlerinde Yönetim Kararı ile Kapatılan İşyerleri Bakımından Değerlendirme

İçişleri Bakanlığı tarafından bütün İl Valiliklerine gönderilen genelge ile 16.03.2020 günü saat

24.00 itibariyle ile Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten ve insanların çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttırabileceği; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları [atari, playstation vb.], her türlü kapalı çocuk oyun alanları [AVM ve lokanta içindekiler dahil], çay bahçesi,

dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur. Yine benzer şekilde toplu işyerlerinde yönetim kararıyla geçici süreli kapatma kararı alınan yerler mevcuttur. TBK m.301’de düzenlenen “kiralananı sözleşmede belirlenen süre boyunca amaçlanan kullanıma elverişli bulundurma” yükümlülüğüdür. Bu durumda kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü geçici olarak dahi olsa yerine getiremez duruma düşmektedir. Mevcut durumda kiraya veren borcunu ifa etmek istese de bunu yapamayacak halde bulunmaktadır. Söz konusu genelge ile kapatılan veya toplu işyerlerinde yönetim kararı ile kapatılan yerlerde geçici kusursuz ifa imkânsızlığı hali söz konusudur.

TBK m.136 hükmüne göre;

“Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmündışındadır.

Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”

Genelge ile kiraya verenin “kiralananın kiracının kullanımına uygun bir şekilde bulundurma yükümlülüğünün” imkânsızlaştığını görülmektedir. Kiracı da kira bedeli ve kira sözleşmesine konu edimleri yerine getirme borcu geçici bir süreliğine ortadan kalmaktadır. Yargıtay’ın bu noktada yukarıda arz ettiğimiz geçici kusursuz ifa imkânsızlığı halindeki uygulaması ifa tarihinin ifa imkânsızlığı ortadan kalktığı tarihe kadar ertelenmesidir. Bir başka deyişle genelge ile kapatılan veya toplu işyerlerinde yönetim kararı ile kapatılan yerlerde ifa imkânsızlığı ortadan kalktığı tarihe kadar kira bedeli ve sair ödemeler ertelenmelidir.

2.2. Müstakil İşyerleri ve Kapatılmayan AVM veya Çarşılardaki İşyerleri Bakımında Değerlendirme

Ortada bir imkânsızlığın olmadığı ve kiracının kira bedelini ödemeye devam etmek zorunda kaldığı müstakil işyerleri veya kapatılmayan AVM ve çarşılarda yer alan işyerlerindeki kiracılar için TBK m.138’e dayanarak uyarlama talep edebilecektir. Bu hükme göre,

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya

ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Görüldüğü üzere sözleşmenin yapıldığı esnada öngörülemeyen olağanüstü durumlarda ve sözleşmesinin ifasını kendinden beklenemeyecek şekilde halin ağırlaşması durumunda sözleşmenin uyarlanması talep edilebilecektir. Söz konusu salgın hastalık nedeniyle imkânsızlığın söz konusu olmadığı hallerde TBK m.138 uyarınca uyarlama başvurusu yapılabilecektir. Konu hakkındaki Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 05.11.2014 tarih 2014/8505

2014/11919 K. Sayılı Kararı’nda özetle;

“Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesine” ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 7. maddesinde “ Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76 ncı, faize ilişkin 88 inci, temerrüt faizine ilişkin 120 nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138 inci maddesi, görülmekte olan davalarda da uygulanır.” denilerek, görülmekte olan davalarda “aşırı ifa güçlüğüne” ilişkin yasa maddesinin uygulanacağı düzenlemiştir.”

Görüldüğü üzere; beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa kira sözleşmesinin borçlusu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

3. SONUÇ

Öncelikle ve önemle belirtmek isteriz ki; işbu metin kira sözleşmelerindeki mücbir sebep maddeleri görülmeden ve ifa güçlüğü vb. hallerde sözleşmece kararlaştırılan hükümlerin dışında mevzuat ve içtihat uyarınca varsayım üzerinden hazırlanmıştır. Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle; konut kira sözleşmelerinde ifa imkânsızlığı ve aşırı ifa güçlüğü hükümlerin uygulama alanı bulmayacağı, genelge ile ve yönetim kararlarıyla kapatılan işyerleri için ifa

imkansızlığı nedeniyle kiracıların ödeme yükümlülüklerinin askıya alınacağı ve müstakil ve açık olan işyerleri bakımından ise aşırı ifa güçlüğü kapsamında uyarlama talebinin söz konusu olacağı kanaatimizi bildirmekteyiz. Yapılan izahat uyarınca hazırlanan tablo da yazımız ekine eklenmiştir.

Saygılarımla, Telli ve Cirit Hukuk Bürosu Av. Melik TELLİ

KORONAVİRÜS (COVİD-19) TEDBİRLERİNİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ